医師の住宅ローン 完全ガイド - 属性優遇金利・専攻医タイミング・繰上 vs NISA 判断【医師の家計 2026】
auじぶん銀行・住信SBIネット銀行・三井住友信託銀行など医師属性で優遇金利が出る住宅ローンを整理。専攻医の借入タイミング、ペアローン設計、団信、繰上返済 vs iDeCo・NISA の判断軸まで。眼科専門医が借入時に検討した実体験ベースで解説。2026 年最新版。
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クリックで開閉 ▾- 医師属性で金利優遇 0.1-0.3% が乗る:同じ条件でも 3,000 万円 35 年で総返済額 70-200 万円差。他職種では出ない優遇枠
- 医師は団信(団体信用生命保険)に通りやすい:健康・年齢の両面で属性良好、専攻医のうちなら更に通りやすい(疾病保障付き団信も選びやすい)
- 住宅ローン控除(年 0.7% × 13 年)を使い切れる:高所得医師は所得税・住民税で控除上限まで吸収できる(年収 600 万円会社員だと控除枠を残しがち、医師なら満額活用)
- 専攻医のうち = 年収増加前 = 返済負担率に余裕 = 借入額の上限が高くなる(同じ物件でも、専門医取得後より専攻医の方が借りやすい場合がある)
- 医師属性で 0.1-0.3% の金利優遇(3,000 万円 35 年で総返済額 70-200 万円差)
- 専攻医のうちに借りる方が有利(年収が上がる前 = 返済負担率に余裕、団信に通りやすい)
- 繰上返済より iDeCo・NISA 優先(低金利時代の住宅ローン金利は税後で 0.3-0.5% 程度、NISA の期待リターン 4-5% を上回らない)
- 関連: 医師の iDeCo と NISA、医師のクレカ選び、節税シミュレーター
医師の住宅ローンは「医師属性」で金利優遇が乗ります。同じ条件でも 0.1-0.3% 金利が下がる ことがあり、3,000 万円 35 年で総返済額が 70-200 万円違う 計算です。
私は専攻医 3 年目で借りましたが、専攻医のうちに動いた方が良かったと思っています。理由は記事の後半で。
このページに書くこと:
- 医師属性で優遇が出る銀行のリスト
- 専攻医 vs 専門医取得後の借入タイミング判断
- ペアローン(医師夫婦)の選択肢
- 繰上返済 vs iDeCo・NISA 投資の判断軸
- 私が借りた銀行と決め手
医師属性で優遇が出る銀行(主要 6 社)
1. auじぶん銀行(変動金利の主流)
- 変動金利:年 0.219%(2026 年 5 月時点、医師優遇後)
- 団信:がん 50% 保障 + 全疾病保障 標準付帯
- 申込:オンライン完結、最短 1 週間
- 用途:変動金利 + 団信厚め で借りたい医師の本命
医師属性での金利優遇は明示的に謳っていないですが、年収 1,000 万円超の優遇が乗ります。
2. 住信 SBI ネット銀行(同価格帯)
- 変動金利:年 0.298%(医師優遇後)
- 団信:全疾病保障標準付帯、3 大疾病保障オプション
- 用途:auじぶん銀行と並ぶ変動金利の選択肢
住信 SBI ネット銀行の住宅ローン特集ページ
3. 三井住友信託銀行(ドクターローン)
- 変動金利:年 0.5-0.7%(医師属性で優遇)
- 上限:住宅以外も可(クリニック開業資金併用)
- 用途:開業を視野に入れる医師、住宅 + 医療機器を 1 つのローンで
開業医・開業予定の専攻医・専門医に向く。
4. 三菱 UFJ 銀行(医師向けプラン)
- 変動金利:年 0.5-0.8%(医師優遇後)
- 団信:標準
- 用途:メインバンクとして UFJ を使う医師、給与振込口座連動
5. 城南信用金庫・横浜信用金庫(地域限定)
- 関東圏の医師属性で 年 0.3-0.5% の優遇
- 地域限定だが、対応エリアの医師は他より得なケースあり
- 用途:勤務先・物件が関東の医師
6. 楽天銀行(オンライン完結)
- 変動金利:年 0.5-0.7%
- 楽天ポイント還元あり(借入額の数 %)
- 用途:楽天経済圏ユーザー(SPU 倍率は乗らないが、楽天ポイントで初期費用相殺)
専攻医 vs 専門医取得後のタイミング判断
専攻医のうちに借りる方が良い のが私の見立てです。理由 3 つ:
1. 年収の伸びが審査に乗らない
専門医取得後は年収が上がる(専攻医 1,200 万円 → 専門医 1,800 万円)が、住宅ローン審査は「申込時点の直近 2 年の年収」 を見るので、専門医取得直後は前年・前々年の専攻医年収が反映され、評価が下がる場合があります。
専攻医のうちに借りておくと、専門医取得後の昇給分が手取りに直結 します。
2. 子供の教育費が重なる前
専門医取得は 30 代後半 - 40 代前半が多く、その頃には子供の教育費が乗ります。住宅ローンを 教育費が増える前に組み終えておく と、月々のキャッシュフローが安定します。
3. 団信の健康基準がゆるい
団信(団体信用生命保険)は 年齢が若いほど通りやすい です。30 代前半の専攻医なら、3 大疾病保障・全疾病保障も付けやすい。40 代以降になると既往歴のリスクが上がり、団信が通らないケースが出てきます。
ただし、専攻医のうちは 借入可能額が低めに出る ことがあり、希望物件によっては専門医取得後に借りる方が良いケースもあります。借入可能額の事前審査 を専攻医のうちに 2-3 行で受けて、感触を掴むのが現実的です。
ペアローン(医師夫婦)の選択肢
夫婦とも医師の場合、ペアローンを組むと 借入可能額が単独の 2 倍 になります。
| 方式 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ペアローン | 借入可能額 2 倍、それぞれ住宅ローン控除 | 諸費用 2 倍、団信も 2 本必要 |
| 連帯保証 | 借入額拡大、諸費用は 1 本分 | 控除は主債務者のみ |
| 連帯債務(フラット 35 等) | 借入額拡大 + 双方が控除可能 | 取扱銀行が限定 |
医師夫婦が大型物件(8,000 万円超)を購入する場合は、ペアローンが王道です。
ただし、離婚時に処分が複雑 になるリスクは認識しておく必要があります。
繰上返済 vs iDeCo・NISA — 余剰資金の振り分け
医師の家計で、繰上返済 vs iDeCo・NISA(投資)の優先順は以下が私の見立てです:
借入金利 < 投資の期待リターン(年 5-7%)なら投資優先
- 変動金利 0.5% で借りていて、NISA で米株インデックスを年 6% で運用するなら、投資の方が得
- iDeCo は所得控除の節税効果も乗るので、医師の限界税率(33-45%)を考えるとさらに有利
借入金利 > 投資の期待リターンなら繰上返済
- 固定金利 2% 超で借りていて、現金は預金で寝かせている → 繰上返済の方が確実
- 現金が手元にあると安心感がある人は心理的繰上返済も否定しない
私の判断:
- iDeCo は上限まで埋める(節税効果が大きい)
- NISA つみたて投資枠の月 10 万円も埋める(運用益非課税の長期効果)
- ふるさと納税も限度額まで使う(住民税控除)
- 残った余剰資金で住宅ローン繰上返済(現金温存と繰上のバランス)
詳しくは 医師の iDeCo と NISA で。
住宅ローン控除の活用
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は 年末残高の 0.7% を所得税・住民税から控除(13 年間)。新築 4,500 万円借入なら年 31.5 万円、13 年で 約 380 万円の節税 です。
医師の所得税率(33-45%)では控除枠を満額使い切れることが多い。繰上返済しすぎると年末残高が減って控除額も減る ので、控除期間(13 年)は繰上返済を抑えるのも 1 つの戦略です。
私が借りた銀行と決め手
私の場合は 住信 SBI ネット銀行(変動) で借りました。決め手は 3 つ:
- 変動金利が業界最安水準(2026 年当時 0.298%)
- 全疾病保障が標準付帯(医師は手術リスクを意識する人が多い)
- オンライン完結で、当直明けの隙間時間に申込書類を完結できた
ただし、これは私のタイミングと条件での選択で、現時点(2026 年 5 月)の最安は auじぶん銀行 に変わっています。借りる時に 3-4 行の事前審査を並列で受けて、最終的に一番条件が良かった所を選ぶ のが王道です。
注意点
1. 「医師ローン」は本当に得か確認する
「医師属性で優遇」と謳う住宅ローンの中には、実は一般向けと変わらない ものがあります。広告で謳う優遇金利が「キャンペーン適用後」だったり、特定条件を満たさないと適用されないことも。事前審査で 実際の適用金利を見て から決めるのが安全。
2. 団信の保障内容を必ず確認
医師は職業柄、健康リスクの認識が他職種より高い。3 大疾病保障・全疾病保障の有無 と、保障範囲(就業不能の定義)は契約前に必ず確認。
3. 金利上昇リスク(変動金利の落とし穴)
変動金利は政策金利の影響を受けます。2024-2026 年に日銀が利上げに動いたことで、変動金利が 0.1-0.3% 上昇 しています。今後も上昇する可能性があるので、変動金利の場合は月々返済額の 1.5 倍程度の余力 を持っておくのが安全。
物件選び(医師の現実的選択肢)
医師の物件選びの主要パターン:
都心マンション(東京 / 大阪の中心部)
- 価格: 8000-15000 万円(70-100㎡)
- メリット: 勤務先病院へのアクセス、リセールバリュー高、資産性
- デメリット: 管理費・修繕積立金が高い(月 5-10 万円)、固定資産税高
郊外戸建て(都心から 30-60 分)
- 価格: 6000-12000 万円(120-180㎡)
- メリット: 広い、駐車場あり、子育て環境良
- デメリット: 通勤時間長、リセール弱い、住み替えしにくい
病院近接型(地方医局 / 開業地)
- 価格: 5000-10000 万円(地方圏で広く)
- メリット: 通勤楽、地方相場で広い住居が買える
- デメリット: 転勤 / 異動時に処分が困難、リセール弱い
火災保険 + 地震保険(住宅購入時セット)
住宅ローン契約と同時に 火災保険 + 地震保険 の加入が必要です。建物価格 + 家財で年保険料は 数万円〜 10 万円超まで幅があり、同じ補償でも保険会社で 1-3 万円違う ことがあるため契約前に複数社比較が王道です。
- 戸建ての場合: 火災保険 + 地震保険 年 10-30 万円(5 年契約)
- マンションの場合: 火災保険 + 地震保険 年 5-15 万円(5 年契約)
- 5 年に 1 回の更新時にも複数社比較するのが現実的
住宅購入の決済直前に動くことが多い保険ですが、決済 1-2 ヶ月前から見積もり比較を始めると、ローン契約とのスケジュールも余裕を持って組めます。
次の一歩
- 節税全体を見る: 節税シミュレーター
- 限度額を出す: ふるさと納税 限度額計算機
- 公式サイト(ASP 非取扱の auじぶん銀行 / 三井住友信託銀行 のみ案内): auじぶん銀行 / 三井住友信託銀行 ドクターローン
- 関連記事: 医師の iDeCo と NISA / 医師のクレカ選び / 医師のふるさと納税
💬 よくある質問
Q.専攻医のうちに住宅ローンを組むメリットは? ▾
Q.医師属性で金利優遇が出る銀行は? ▾
Q.繰上返済 vs iDeCo・NISA、どちらが得? ▾
Q.ペアローンと収入合算、どちらがいい? ▾
Q.変動金利と固定金利、医師にはどちらが向く? ▾
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この記事を書いた人
駆け出しアイドク(眼科専門医)
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